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创五年新低!房企投资力度大幅下降,去年拿地销售比持续下降,什么信号?

时间:2022-01-04 13:49  来源:互联网  作者:编辑部

  受“双集中”供地新政、金融监管加强等因素影响,2021年房企投资投资力度大幅下降,百强房企全年拿地总额同比下降21.5%,拿地销售比降至0.25,创下近5年来新低。特别是去年12月份,50家代表房企拿地总额同比下降75.3%,大部分房企四季度未拿地。

  业内人士认为,2022年谨慎投资预期难以大幅扭转,投资结构性回暖是大概率事件。2021年末出台的降准、稳健财政政策等组合拳虽然对房企融资而言是积极信号,但体现在投资上仍需3-6个月的修复期。

  拿地累计总额同比下降21.5%

  中指研究院的数据显示,2021年,TOP100房企拿地总额25377亿元,同比下降21.5%。TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%,与去年同期相比下降8.9个百分点。

  从新增货值来看,保利发展、万科、碧桂园占据榜单前三位。2021年,保利发展以累计新增货值4287亿元的占据榜单第一;万科、碧桂园紧随其后,累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

  TOP10企业1-12月新增货值总额28732亿元,占TOP100企业的36.5%,新增货值门槛为2100亿元;TOP30企业1-12月新增货值总额49700亿元,占TOP100企业的63.1%,门槛值为708亿元。

  中指研究院指出,50家代表企业12月拿地总额有所回升,但总额不及去年同期的四分之一。2021年12月,50家代表房企拿地总额同比下降75.3%,但环比却猛增325.2%,主要由于11月拿地额全年最低。12月,随着杭州、北京、上海、郑州等多城市完成第三批次集中供地,以及企业年底普遍加码补仓,企业拿地有所回升。但与去年同期相比,拿地总额仍不及其四分之一,房企拿地热情有所下降。

  全年来看,中指研究院指出,去年上半年,随着“两集中”政策的出台及落地实施,房企拿地在5月达到全年最高峰。下半年,随着融资环境收紧,监管力度加强,部分房企出现债务违约,房企整体拿地更加审慎,投资力度同比大幅下降。2021年50家代表房企全年拿地销售比均值为24.0%,较上年同期大幅下降9个百分点。分阵营来看,三个阵营企业投资力度均有所下降,其中,11-30企业投资力度降幅最大,降低14.6个百分点。

  全年拿地销售比创近五年新低

  从历年拿地销售比变化来看,也足以显示今年房企投资的谨慎程度。

  克而瑞研究中心统计,2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25,较2020年下降0.12,与2017年的高峰相比则降幅超过50%,并创下近五年新低。

  具体到各季度,由于首轮集中供地的集中爆发,当时房企的资金仍相对充裕,纳储态度相对积极,因此拿地销售比在二季度达到全年高点,为0.38。第三季度后期以及第四季度,在连续出台的金融监管政策严控之下,房企陆续面临较大的偿债压力和现金流压力,拿地销售比持续下降,四季度仅有0.12。

  克而瑞研究中心统计,1-12月拿地销售比低于0.2的房企占34%,投资态度极为谨慎;拿地销售比在0.2-0.4的房企占43%,而拿地销售比高于0.4的房企占23%。

  拿地销售比低至0.2以下的,既包括恒大、世茂等规模房企,也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企,这些企业投资也几乎停滞。对此,克而瑞研究中心认为,一方面是受到企业自身财务压力的影响,另一方面则是集中供地对这些房企的拿地策略也有一定影响。

  克而瑞研究中心指出,2021年全年拿地较为积极的房企中,一类以深耕长三角的区域型房企为主,如大家、上坤、德信等,这些房企的新增货值排名远高于销售排名,主要是由于上半年长三角热点城市供地足够充裕。另一类则是龙湖、金茂等财务相对稳健的企业,拿地销售比依然达到0.4以上的水平,投资态度相对积极。

  超六成企业拿地金额同比下降

  纵观2021年百强房企投资表现,克而瑞研究中心指出,由于集中供地带来的资金压力,以及融资持续收缩、市场下行等因素共同作用,有超过六成的百强房企拿地金额同比下降,近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从8月份以来投资几乎停滞,而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

  不过,在整体表现低迷之下,仍有部分房企2021年投资保持相对积极、稳健的态势。主要以国企央企为主,百强中拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的房企中,国企、央企占据半壁江山,其中万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值TOP10,而越秀、建发等在集中供地中表现突出,拿地金额较2020年增长129和60%。此外,德信、大家、弘阳等深耕长三角的房企,在长三角集中供地中斩获颇丰。大部分房企如万科、金茂、建发、大家等拿地高峰主要集中在上半年,而中海、武汉城建、大华等相对聚焦在二、三轮集中供地,其中中海下半年拿地金额占全年比例接近六成。

  展望2022年,克而瑞研究中心认为,谨慎投资预期难以大幅扭转,投资结构性回暖是大概率事件。2021年末出台的降准、稳健财政政策等组合拳虽然对房企融资而言是积极信号,但体现在投资上仍需3-6个月的修复期。

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